पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने एक हरियाणा सरकार की अधिसूचना को मारा है, जिसने रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (HRERA) को अधिकारियों को एक कलेक्टर की तरह बकाया पुनर्प्राप्त करने की शक्तियों को स्थगित कर दिया। अदालत ने फैसला सुनाया कि इस कदम को रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत अनुमति नहीं दी गई थी, और स्थापित कानूनी प्रक्रिया का उल्लंघन किया।
11 मई, 2024 को जारी अधिसूचना ने हरेरा के सहायक अधिकारियों को ब्याज, दंड और मुआवजे जैसी राशि की वसूली के लिए सीधे सशक्त बनाया था, जैसे कि वे सिविल कोर्ट के फरमान थे। इसे चुनौती देते हुए, याचिकाकर्ता ने तर्क दिया कि इस तरह की शक्तियां स्थगित करने वाले अधिकारियों को नहीं दी जा सकती हैं क्योंकि रियल एस्टेट अधिनियम स्पष्ट रूप से बताता है कि बकाया भूमि राजस्व के बकाया के रूप में पुनर्प्राप्त किया जाना है – एक प्रक्रिया जिसे नामित राजस्व अधिकारियों द्वारा किया जाना चाहिए, न कि एचआरईआरए अधिकारियों द्वारा।
याचिकाकर्ता के तर्कों को स्वीकार करते हुए, उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि HRERA अधिकारियों द्वारा पारित भुगतान के आदेश – चाहे मुआवजे, दंड, या ब्याज से संबंधित – हरियाणा भूमि राजस्व अधिनियम, 1887 के तहत सख्ती से लागू किया जाना चाहिए, और अदालत के फैसलों की तरह नहीं माना जाता है।
न्यायमूर्ति सुरेश्वर ठाकुर और जस्टिस एचएस ग्रेवाल की डिवीजन बेंच ने भारत और अन्य उत्तरदाताओं के खिलाफ वाटिका लिमिटेड द्वारा दायर याचिका की अनुमति देते हुए निर्णय पारित किया।
वरिष्ठ अधिवक्ता अशोक अग्रवाल और आनंद चौहिबबार, वकील वैभव साहनी और वेन्केट राव के साथ, याचिकाकर्ता के लिए दिखाई दिए, जबकि भारत के अतिरिक्त सॉलिसिटर-जनरल सत्य पाल जैन ने भारत के संघ का प्रतिनिधित्व किया।
अदालत ने यह स्पष्ट किया कि सरकार को आवश्यक होने पर नियमों में संशोधन करना चाहिए और इन बकाया के प्रवर्तन को संभालने के लिए उचित राजस्व अधिकारियों को असाइन करना होगा।
अदालत ने पाया कि हरेरा के सहायक अधिकारियों को शक्तियों का प्रतिनिधिमंडल कानूनी रूप से त्रुटिपूर्ण था। यह देखा गया कि जबकि रियल एस्टेट अधिनियम नियामक अधिकारियों, स्थगित अधिकारियों और अपीलीय न्यायाधिकरणों के लिए अलग -अलग भूमिकाएं प्रदान करता है, यह अधिकारियों को खुद को दंड या मुआवजे को लागू करने के लिए स्थगित करने वाले अधिकारियों को अनुमति नहीं देता है। उनकी भूमिका पूछताछ करने और मुआवजे की राशि तय करने तक सीमित है – इसे लागू नहीं करना।
अदालत ने राज्य के तर्क को भी खारिज कर दिया कि हरियाणा भूमि राजस्व अधिनियम की धारा 27 के तहत शक्तियों का उपयोग इस तरह के प्रतिनिधिमंडल की अनुमति देने के लिए किया जा सकता है। इसने कहा कि प्रवर्तन और सहायक दो अलग -अलग कार्य हैं और उन्हें अलग -अलग रहना चाहिए।
सुनवाई के दौरान, अदालत ने पिछले एकल पीठ के फैसले के बारे में भी महत्वपूर्ण दृष्टिकोण लिया, जिसने सिविल कोर्ट के फरमानों की तरह हरेरा आदेशों को गलत तरीके से लागू करने की अनुमति दी थी। इस पर जोर दिया गया कि रियल एस्टेट अधिनियम, 2017 के तहत तैयार किए गए हरियाणा नियमों के नियम 27, स्पष्ट रूप से प्रदान करता है कि अवैतनिक राशि को भूमि राजस्व वसूली प्रक्रियाओं के माध्यम से पुनर्प्राप्त किया जाना है – जिसमें गिरफ्तारी, संपत्ति का लगाव, और नीलामी जैसे कदम शामिल हैं – और नागरिक दासों के लिए लागू तरीकों के माध्यम से नहीं।
अदालत ने आखिरकार हरियाणा की अधिसूचना को समाप्त कर दिया। इसने फैसला सुनाया कि अवैतनिक दंड, ब्याज, और मुआवजे की वसूली को हरियाणा भूमि राजस्व अधिनियम, 1887 और 2017 के हरियाणा नियमों के नियम 27 के तहत भूमि राजस्व बकाया को पुनर्प्राप्त करने की प्रक्रिया का सख्ती से पालन करना चाहिए।
यह भी स्पष्ट किया कि रियल एस्टेट अधिनियम के तहत बनाए गए विभिन्न अधिकारियों – चाहे नियामक अधिकारियों, अधिकारियों, या अपीलीय न्यायाधिकरणों को स्थगित करना – अलग -अलग क्षेत्राधिकार हैं। हालांकि वे वित्तीय देनदारियों को लागू करने वाले आदेशों को पारित कर सकते हैं, वसूली को कानून द्वारा प्रदान की गई एकीकृत प्रवर्तन प्रणाली का पालन करना चाहिए, न कि कानून की अनुमति से परे किसी भी प्राधिकरण को प्रत्यक्ष निष्पादन शक्तियां देकर नहीं।
